„FASADA” I „OBEJŚCIE PRAWA”, CZYLI NERWÓWKA NA ETAPIE INWESTYCJI W SKP

„Fasada” i „obejście prawa”, czyli nerwowy etap pozwolenia na inwestycję w SKP na osiedlu domków jednorodzinnych.

19 lutego 2026 r. WSA w Krakowie rozpatrywał tę sprawę ze skargi E. P.¹ na decyzję Wojewody Małopolskiego z 5 sierpnia 2025 r., znak WI-I.7840.2.20.2025.EU w przedmiocie zatwierdzenia projektu zagospodarowania terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę.²

Zaczęło się od tego, że Prezydent Miasta Krakowa zatwierdził projekt zagospodarowania terenu (zwany dalej PZT) oraz projekt architektoniczno-budowlany (zwany dalej PAB) i udzielił pozwolenia na budowę ww. zamierzenia inwestycyjnego, w skład którego wchodził obiekt SKP.

Odwołanie od ww. decyzji, które podlega rozpatrzeniu w niniejszym postępowaniu odwoławczym, wniosła strona tego postępowania, tj.: E. P.

Po rozpoznaniu sprawy w wyniku wniesionego odwołania Wojewoda Małopolski decyzją z dnia 5 sierpnia 2025 roku, znak: WI-I.7840.2.20.2025.EU utrzymał w mocy decyzję Prezydenta Miasta Krakowa nr 142/6740.1/2025 z 14 lutego 2025 r., gdyż w zakresie przeznaczenia terenu, tj. zamknięcia się prowadzonych usług SKP w obrysie projektowanego budynku i nie przekroczono 30% powierzchni całkowitej tego budynku, a cała powierzchnia działki (poza obrysem budynku) nie będzie wykorzystywana pod te usługi. Czyli cały wniosek z projektem budowlanym jest zgodny z obowiązującym prawem.

Projektowany budynek stanowi zabudowę jednorodzinną, o której mowa w § 4 ust. 1 pkt 5 m.p.z.p. oraz § 3 pkt 2 WT, a także spełnia definicję ustawową budynku mieszkalnego jednorodzinnego, o którym mowa w art. 3 pkt. 2a ustawy Prawo budowlane. Usługi w projektowanym budynku wynoszą 22,28%, a zatem nie przekraczają ustawowych 30%.

W skład części usługowej budynku wchodzi:

• hala diagnostyczna (pow. użytkowa 52,1 m2),

• poczekalnia (pow. użytkowa 5,7 m2),

• biuro (pow. użytkowa 7,1 m2),

• pomieszczenia sanitarne – wc (pow. użytkowa 3,7 m2).

Z założeń projektowych nie wynika również, aby planowana działalność usługowa generowała hałas, na który będą narażeni użytkownicy lub ludzie znajdujący się w sąsiedztwie, który stanowiłby zagrożenie dla ich zdrowia, a także umożliwiał im pracę, odpoczynek i sen w zadowalających warunkach. Eksploatacja budynku nie jest związana z emisją drgań, promieniowaniem, zakłóceniami elektromagnetycznymi. Przyjęte rozwiązania wskazują na spełnienie warunków wynikających z rozporządzeniem Ministra Środowiska z dnia 14 czerwca 2007 r. w sprawie dopuszczalnych poziomów hałasu w środowisku (t.j. Dz.U.2014.112).

Skargę na powyższą decyzję Wojewody Małopolskiego wniosła E. P., która między innymi argumentowała:

1. zatwierdzenie projektu budowlanego i wydanie pozwolenia na budowę było niezgodne z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

2. decyzję wydano bez dostatecznego wyjaśnienia wszystkich okoliczności faktycznych i prawnych, a w szczególności na wadliwym oparciu się o twierdzenia projektanta, że usługi zamkną się w obrysie projektowanej budynku, gdy tymczasem doświadczenie życiowe wskazuje, że specyfika stacji kontroli pojazdów związana jest z kolejką samochodów oczekujących na diagnostykę poza obrysem budynku, co miało decydujący wpływ na treść zaskarżonej decyzji, jak również poprzedzającej ją decyzji organu I instancji.

3. funkcja usługowa planowanego przez inwestora budynku jest dominująca w stosunku do funkcji mieszkalnej i obejmuje wybudowanie stacji kontroli pojazdów. Inwestycja taka przede wszystkim jest dużo bardziej rozległa, niż jednorodzinny dom wolnostojący.

4. SKP wiąże się przede wszystkim z koniecznością wybudowania lub zamontowania dużej ilości urządzeń i sprzętów, służących diagnostyce stanu samochodów. Są to między innymi linie diagnostyczne, analizatory, dymomierze, urządzenia do geometrii, podnośniki, wyważarki, montownice, czy urządzenia służące serwisowaniu i naprawie. Ponadto, wybudowanie takiego obiektu wymaga zbudowania dojazdu, placu postojowego i ścieżki wyjazdu z posesji.

5. „Dla każdego, kto choć raz w życiu jechał pojazdem do stacji diagnostycznej (albo na zmianę opon) jest oczywiste, że jakkolwiek same czynności odbywają się pod dachem, czyli w obrysie budynku, to samochody czekają na zewnątrz, albo tworząc kolejkę, albo na stworzonym w tym celu parkingu. Porównując to do sytuacji np. w gabinecie lekarskim – zarówno poczekalnia jak i gabinet zabiegowy (łącznie składające się na usługę i stanowiący element lokalu usługowego) znajdują się w jednym lokalu. Inaczej rzecz się ma z przedmiotową inwestycją. Samo badanie następuje w obrysie budynku lecz immanentnie związane z usługą diagnozy oczekiwanie następuje na działce, poza obrysem budynku. Stanowisko inwestora bezwarunkowo przyjęte przez Organ II instancji byłoby do obrony tylko wówczas, gdyby przyjąć teoretyczne założenie, że obsługa następuje całkowicie płynnie i nikt nie czeka z pojazdem na zewnątrz budynku. Doświadczenie życiowe weryfikuje taki pogląd, jako nierealny. Obszar oczekiwania na usługę diagnostyczną nierozerwalnie łączy się z samą usługą i nie można zakładać, że jest ona realizowana całkowicie w obrysie budynku.”

6. „… planowana inwestycja będzie miała w większej części charakter usługowy a nie mieszkalny. Stacja diagnostyczna to nie lokal biurowy w domu mieszkalnym. Charakter usługi diagnostyki pojazdów wymaga dostosowania do jej wymogów całej posesji, tj. wybudowanie odpowiedniego dojazdu czy też zorganizowania miejsc postojowych, oczywiście nie w obrysie budynku, lecz na działce, o czym była już mowa powyżej. Inwestor swoje cele mieszkaniowe realizuje gdzie indziej, także wybudowanie „budynku jednorodzinnego wolnostojącego z funkcją usługową” jest tylko fasadą służącą realizacji celu ściśle związanego z prowadzeniem działalności usługowej polegającej prowadzeniu stacji kontroli pojazdów. Stanowi to obejście prawa. Należy także nadmienić, że taki rodzaj usług prowadzonych na posesji wiąże się z dużo większą uciążliwością dla właścicieli sąsiednich nieruchomości. Wiąże się to bowiem ze znacznie zwiększonym ruchem samochodowym, przebywaniem dużej ilości osób trzecich w okolicach inwestycji i nieruchomości sąsiadujących. Ponadto z uwagi na charakter działalności, nieuniknionym jest zwiększenie hałasu i zanieczyszczenia powietrza w jej okolicy.”

7. „inwestycja planowana jest w otulinie Parku Krajobrazowego […]. Nieprawidłowe jest ustalenie Organu II instancji, że eksploatacja budynku jest zgodna ze wskazaną w uzasadnieniu Uchwałą Sejmiku Województwa Małopolskiego. Po raz kolejny podnoszę, że inwestycja prowadzić będzie do zwiększonego ruchu pojazdów na działce (poza obrysem budynku), co wiąże się ze zwiększoną emisją hałasu. Kwestia nasadzenia drzew jest czysto hipotetyczna – teren to rzekomo umożliwia, ale powstaje pytanie, czy nakaz zostanie zrealizowany. Doświadczenie życiowe wskazuje, że drzewa przeszkadzają w realizacji usługi kontroli pojazdów, gdyż utrudniają dojazd. Nie spotyka się stacji kontroli pojazdów z zadrzewieniem. Przeciwnie – są to usługi charakteryzujące się tym, że wokół stacji powstaje duża wybetonowana łub wyłożona kostką betonową przestrzeń, bez zadrzewień i zakrzaczeń, gdyż te zwyczajnie przeszkadzają klientom w dojeździe na realizację usługi. Okoliczności tej Organ II instancji zupełnie nie wziął pod uwagę nie przeprowadzając w tym kierunku postępowania dowodowego, co prowadzi do sprzeczności z założeniami otuliny Parku Krajobrazowego […].”

WSA w Krakowie zawyrokował co następuje: „Skarga nie zawiera usprawiedliwionych podstaw.”

A ja uważam, że dopiero całkowita realizacja tej inwestycji umożliwi dowodnie potwierdzenie lub nie- zarzutów tej skargi. Bo choć może i inwestor nie będzie tam mieszkał, ale może Koledzy/Kolega otrzymają służbówki?

A ten zwiększony ruch i te nasadzenia drzew, to przecież jakieś pierdoły, prawda? Kto by się tym przejmował. A ponadto, po zrealizowaniu inwestycji, to może już być za późno . . . .

Dziadek Piotra

– – – – – – – – – – – –