KONKURENCJA SKP

Rate this post

Konkurencja SKP w Krakowie nieuczciwa?

W dniu wczorajszym zainicjowałem ten temat przedstawiając jego okoliczności i głównych graczy. Pozew do Sądu złożył właściciel obiektu J.K., który udostępniał go przez 10 lat na SKP innemu krakowskiemu podmiotowi. Lokal znajdował się w stanie surowym zamkniętym i wymagał prac wykończeniowych i adaptacyjnych, które strony określiły w załączniku do umowy. Po wypowiedzeniu umowy zaczęło się dziać (?), a niewątpliwy wpływ na pewną zapalczywość przedsięwziętych działań miał fakt, że właściciel obiektu rozpoczął w nim konkurencyjną działalność dla poprzedników: http://www.diagnostasamochodowy.pl/2017/walka-konkurencyjna/

W pierwszej kolejności za zasadne Sąd uznał powództwo o zaniechanie opisanego w pozwie zachowania pozwanych M.G., G.G., E.G., K.G. polegającego na takim sposobie informowania o nowym miejscu prowadzenia przez pozwanych SKP, który sugeruje, że pod dotychczasowym adresem nie funkcjonuje żadna stacja diagnostyczna. Sąd podkreślił, że choć pozwani przez 10 lat prowadzili SKP w budynku będącym własnością powoda J.K., to nie może oznaczać, że w tym miejscu tylko oni mogą prowadzić taką działalność.

Jednakże prowadzenie w jednym miejscu przez tak długi okres czasu SKP spowodowało zdobycie przez pozwanych M.G., G.G., E.G., K.G. stałych klientów, do których chcieli oni dotrzeć z informacją o zmianie miejsca prowadzenia stacji.1 Dlatego nie można uznać, by prowadzenie akcji informacyjnej w postaci ulotek i tablicy informacyjnej wyczerpywało znamiona czynu nieuczciwej konkurencji, szczególnie gdy powód J.K. nie godził się na umieszczenie na terenie jego posesji informacji odnoszącej się do SKP pozwanych – w tym podania jej nowego adresu (sic!).

Natomiast w ocenie Sądu przyjęty przez pozwanych sposób informowania stanowi czyn nieuczciwej konkurencji, albowiem sugeruje, że pod dotychczasowym adresem nie funkcjonuje już żadna inna SKP.

Sąd Okręgowy uznał, że sposób informowania stosowany przez pozwanych spełnia przesłankę działań sprzecznych z dobrymi obyczajami, gdyż nie powinien on wywoływać niebezpieczeństwa wprowadzania w błąd odbiorcy informacji i niebezpieczeństwa generowania dodatkowej i wadliwej informacji – tzn. obok informacji prawdziwej o przeniesieniu SKP i nowym jej adresie wywoływać wrażenia, że w dotychczasowym miejscu nie funkcjonuje żadna inna SKP.

W zakresie dalej idących roszczeń zakazowych Sąd w oddalił powództwo jako nieuzasadnione.

Za nieuzasadnione Sąd Okręgowy uznał także powództwo o zapłatę odszkodowania z tytułu ww czynów nieuczciwej konkurencji, a to z powodu podstaw do przyjęcia, by zachowanie pozwanych doprowadziło do zmniejszenia ilości klientów korzystających z usług SKP powoda J.K.

Sąd zwrócił ponadto uwagę na wykorzystywanie renomy miejsca przez powoda, który w żaden sposób nie indywidualizuje swojej działalności. Wręcz przeciwnie, powód próbował wytworzyć przekonanie o swoistej kontynuacji prowadzonej wcześniej działalności i z tej właśnie przyczyny nie godził się na postawienie na terenie posesji tablicy z informacją o nowym miejscu prowadzenia stacji diagnostycznej przez pozwanych.

To dlatego Sąd Okręgowy w punkcie III wyroku oddalił powództwo o zapłatę 91.779 zł tytułem odszkodowania za szkodę wywołaną czynami nieuczciwej konkurencji.

Jak wiemy, pozwani po zakończeniu umowy zdemontowali gniazdka, kontakty elektryczne i lampy twierdząc, iż to oni zakładali instalację elektryczną. Ponadto rzekomo bezumownie korzystali z antresoli i zalali kanał betonem.

Do tego wszystkiego doszły jeszcze koszty procesu z uwzględnieniem poniesionych opłat, kosztów opinii biegłych i koszt zastępstwa procesowego, przy czym wynagrodzenie pełnomocnika zostało ustalone na poziomie czterokrotności stawki minimalnej w sprawie.

Do sprawy tej odniósł się kolejny w tej sprawie. Sąd Apelacyjny trochę podsumował zawartą umowę.2

W świetle powyższych ustaleń apelację pozwanych należało uznać za częściowo uzasadnioną. Apelacja obejmuje trzy zagadnienia, których dotyczą zasądzone świadczenia, a mianowicie jest to sprawa wynagrodzenia za bezumowne korzystanie przez pozwanych z antresoli, kosztów przywrócenia do stanu należytego instalacji elektrycznej i wyposażenia elektrycznego, kosztów odtworzenia konstrukcji kanału diagnostycznego.

I. Należy zgodzić się z Sądem Okręgowym, że dla rozstrzygnięcia, czy powodowi przysługuje roszczenie z tytułu wynagrodzenia za bezumowne korzystanie przez pozwanych z antresoli w objętym umową najmu lokalu, pierwszorzędne znaczenie ma ustalenie treści umowy stron, w szczególności przedmiotu i zakresu tej umowy. I z tego wynika, że antresola nie jest odrębną kondygnacją lecz jej część, tym samym stanowi element tej części budynku, nad którą się znajduje i z której jest do niej dostęp.3 Tym samym antresola wchodziła w skład przedmiotu umowy.

Należy też zwrócić uwagę, że czynsz najmu został ustalony ryczałtowo, za cały przedmiot umowy, a nie wyliczony według stawki za metr kwadratowy powierzchni, w związku z czym przypisywanie nadmiernego znaczenia wskazanym metrom dla identyfikacji przedmiotu najmu, jest nieuzasadnione. Dlatego w niniejszej sprawie nie można pomijać faktu, że po wykonaniu wykończenia i adaptacji antresoli, pozwani zajmowali ją i korzystali z wydzielonych na niej pomieszczeń przez dziewięć lat, za wiedzą i akceptacją powoda. Bez zgody pozwanych i, co ważniejsze, bez zmiany umowy najmu, nikt oprócz pozwanych nie mógł zatem korzystać z antresoli, z czego strony zdawały sobie sprawę.4

Wobec przedstawionych okoliczności powodowi nie przysługiwało roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z części nieruchomości, jaką jest sporna antresola.

II. Drugim elementem zasądzonego w zaskarżonym wyroku świadczenia jest odszkodowanie z tytułu pozostawienia zwolnionego lokalu w stanie niezgodnym z treścią umowy, a to wobec zabetonowania kanału wykonanego na potrzeby stacji diagnostycznej, a które Sąd pierwszej instancji ustalił na kwotę 25.973,23zł.

Jak wynika z przedstawionego powyżej stanu faktycznego, w umowie z dnia 12 czerwca 2001 r. wynajmujący wyraził zgodę na wykończenie, zaadaptowanie przez najemców przedmiotu najmu do potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, ale bez zmiany konstrukcji obiektu. W załączniku do umowy określono te prace adaptacyjne i wykończeniowe, które miały być przez najemców zrealizowane, wskazując także na te, za które najemcom nie przysługuje zwrot poniesionych kosztów. Wśród tych ostatnich wymieniono „kanał w pomieszczeniu stacji kontroli samochodów”. Równocześnie, na wypadek rozwiązania lub wygaśnięcia umowy zobowiązano najemcę do zwrotu przedmiotu najmu w stanie niepogorszonym ponad zużycie wynikające z normalnej eksploatacji, przy czym poprzez stan wyjściowy rozumiano stan po wykonaniu wykończenia i modernizacji, co należy rozumieć m.in.: „po wykonaniu kanału”. Wbrew twierdzeniom pozwanych, nie sprecyzowano, że chodzi tu o „kanał diagnostyczny”. Trafnie natomiast pozwani podnoszą, że kanał diagnostyczny w takiej postaci, jak w przedmiotowej sprawie, stanowi urządzenie budowlane.5

Wykonany w budynku kanał w postaci wybetonowanego otworu w podłodze jest nadal trwale związany z budynkiem, bowiem stanowi część konstrukcyjną budynku i nie można go „zabrać” i przenieść w inne miejsce. Można natomiast oddzielić części wyposażenia, które się na „kanał diagnostyczny” składają. Zatem fakt, że „kanał diagnostyczny” stanowi całość zarówno z otworem w podłodze jak i wyposażeniem, nie czyni z niego samodzielnego urządzenia budowlanego.6 Kanału diagnostycznego zlokalizowanego w konstrukcji budynku specjalnie do tego przystosowanej w całości przenieść nie można. Podnoszony przez apelującego brak pozwolenia na budowę obciąża w takim samym stopniu powoda, jak i pozwanego. Nie oznacza jednak automatycznie obowiązku zlikwidowania poczynionej ingerencji w konstrukcję budynku.

Jest prawdą, że strony przewidziały w umowie najmu obniżkę czynszu przez pierwsze trzy lata ze względu na nakłady pozwanego na adaptację i wykończenie lokalu, jednakże równocześnie w załączniku ustalono, że zwrot poniesionych kosztów wykonania kanału w pomieszczeniu stacji kontroli samochodów najemcom nie przysługuje.

Wbrew stanowisku pozwanych takie ustalenie nie jest równoznaczne z prawem czy też obowiązkiem najemcy do zlikwidowania kanału jako części konstrukcji budynku. Jak wyżej wskazano, najemcy zobowiązani byli do zwrotu przedmiotu najmu w stanie niepogorszonym ponad zużycie wynikające z normalnej eksploatacji, przy czym poprzez stan wyjściowy strony rozumiały stan po wykończeniu i modernizacji, tj. w takim stanie, w jakim działalność prowadziły.

Zarzut apelujących, że w każdej chwili przed zakończeniem umowy najmu mogli zlikwidować kanał jest o tyle nietrafny, że według umowy pozwani mieli obowiązek powiadamiania powoda o zmianie profilu działalności. Skoro do końca trwania okresu najmu pozwani w wynajmowanym lokalu prowadzili stację diagnostyczną, winni zwrócić powodowi lokal w takim stanie, w jakim działalność tę prowadziły, to jest wraz z otworem na kanał.7

III. Trzecim elementem zasądzonego w zaskarżonym wyroku świadczenia jest odszkodowanie z tytułu pozostawienia zwolnionego lokalu w stanie niezgodnym z treścią umowy poprzez zdemontowanie akcesoriów elektrycznych i uszkodzenie instalacji elektrycznych. Na poczet szkody Sąd Okręgowy zasądził od pozwanych kwotę 4.421,40 zł jako wartości osprzętu (gniazdka, wyłączniki, lampy) i kwotę 1.329,80 zł jako odpowiedniej części kosztów montażu instalacji elektrycznej. Ze stanowiskiem Sądu Okręgowego w tym zakresie nie można się zgodzić. Nie ma bowiem podstaw do przyjęcia, że zdemontowanie i zabranie gniazdek, lamp i wyłączników, stanowiło nienależyte wykonanie umowy najmu. Z reguły tego rodzaju akcesoria stanowią własność najemcy, który przez tak długi okres najmu może wymieniać je wielokrotnie. Od niego zależy też standard tego osprzętu i jego cena – od wersji podstawowej, najprostszej i najtańszej po wersję nawet luksusową. W toku sporu, także w ramach dowodu z opinii biegłego, nie ustalono jakie wyłączniki, gniazdka, lampy zostały przez pozwanych zabrane, a chociażby dla celów odtworzeniowych takie ustalenia byłyby niezbędne. Jako argument dla przyjęcia, że pozwani nie mogli usunąć osprzętu elektrycznego Sąd Okręgowy podał fakt uzyskania upustu w czynszu z tytułu prowadzenia prac wykończeniowych. Jednakże aby zaliczyć lampy, gniazdka i wyłączniki do prac wykończeniowych, musiałoby to być wyraźnie wskazane w umowie. Tymczasem w załączniku do umowy, jako prace adaptacyjne i wykończeniowe wskazano m.in. w punkcie 1. „wykonanie podłączenia elektrycznego z istniejącego złącza zgodnie z wymogami i wytycznymi Zakładu Energetycznego K.”, co nie obejmuje osprzętu elektrycznego. Nie można też przyjąć, by obejmował go punkt 3. dotyczący „prac adaptacyjnych w pomieszczeniu przeznaczonym na stację diagnostyczną”. Zatem, skoro niższa wysokość czynszu przez pierwsze trzy lata najmu nie obejmowała osprzętu elektrycznego, nie sposób przyjąć, by zdemontowanie i zabranie tego osprzętu przez najemcę po zakończeniu umowy najmu stanowiło jej nienależyte wykonanie rodzące odpowiedzialność odszkodowawczą.

Trafnie także w apelacji zarzucono niewykazanie, by samo odłączenie gniazdek, wyłączników i lamp prowadziło do dewastacji instalacji elektrycznej wymagającej konieczność jej wymiany.8 Przede wszystkim należy podkreślić, że stan lokalu w chwili jego przejęcia przez powoda powinien odzwierciedlać protokół zdawczo-odbiorczy, który został przez strony sporządzony w dniu 13 czerwca 2011 r.. Protokół ten jednakże zawiera wyłącznie ogólny opis stanu lokalu w rodzaju: „zostały zdemontowane lampy i zniszczona instalacja elektryczna”, „zdewastowana instalacja elektryczna łącznie z skrzynką rozdzielczą”, zaś pozwani temu zaprzeczyli.

W protokole nie zanotowano na czym polegało zdewastowanie instalacji, jaki był jej rozmiar, w którym miejscu, na której ścianie, ile gniazdek, wyłączników i lamp zostało zdemontowanych i w jaki sposób.

Więc instalacji elektrycznej jednak nie zdewastowano.

A teraz jest pytanie, czy było warto wpadać w „ten kanał”?

Pyta i pozdrawia

dP

– – – – – – –

1 Sąd zwrócił uwagę, że z zeznań świadka T. R. wynika, że znacząca ilość klientów stacji powoda to osoby korzystające uprzednio z usług stacji pozwanych prowadzonej w tym samym miejscu.

2 Strony uzgodniły, że za ulepszenia wykonane w lokalu bez zgody wynajmującej, najemcom nie przysługiwał zwrot nakładów. Strony umowy ustaliły także, że najemcom może przysługiwać od wynajmującej zwrot kosztów poniesionych w związku z dokonanymi nakładami, na warunkach ustalonych odrębnie z wynajmującą.

W załączniku do umowy strony też określiły prace adaptacyjne i wykończeniowe, o których mowa była w umowie, a to: wykonanie podłączenia elektrycznego z istniejącego złącza; wykonanie parkingu oraz drogi dojazdowej wzdłuż budynku; prace adaptacyjne w pomieszczeniu przeznaczonym na stację diagnostyczną; ocieplenie budynku od strony południowej i zachodniej; dokończenie ogrodzenia od strony zachodniej; wykończenie lokalu pod sklep; wykończenie antresoli wraz z ociepleniem dachu.

Strony ustaliły także zakres prac, za które najemcom nie przysługiwał zwrot poniesionych kosztów. Były to: kanał w pomieszczeniu SKP; bramy wjazdowe zwijane lub inne z podobnego typu automatyką; wszelkie instalacje alarmowe; sufity podwieszane.

W aneksie strony ustaliły, że wysokość czynszu przez okres pierwszych trzech lat od daty podpisania umowy uwzględnia zwrot nakładów finansowych poniesionych przez najemców na adaptację i wykończenie lokalu.

3 Zatem czynienie stronom zarzutu, że nie podały w umowie powierzchni antresoli i wyprowadzanie stąd wniosku, iż nie obejmowała ją umowa najmu, jest zbyt daleko idące.

4 Nie ma też konsekwencji prawnych zobowiązanie się do opuszczenia antresoli w przedmiotowym piśmie, skoro do zmiany treści umowy nie doszło. Pozwani posiadali tytuł prawny do zajmowania całego lokalu o powierzchni 155,2 m 2 w ramach pełnej kondygnacji, a tytuł ten stanowiła umowa najmu z dnia 12 czerwca 2001 r.

5 które zdefiniowane jest w art. 3 pkt 9) ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane (t.jedn. Dz.U. z 2013 r. poz. 1409). Urządzenia budowlane są to bowiem „urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki”. Urządzenia budowlane stanowią część obiektu budowlanego (wymienionego w art. 3 pkt 1 Pr.bud.), pełniąc wobec niego, technicznie rzecz ujmując, funkcję służebną albo też w pewnych przypadkach, jeśli budowane są jako obiekty odrębne, mieszczą się również w pojęciu obiektu budowlanego (w kategorii budowli).

6 Należy także zwrócić uwagę, że kanał, w tym kanał diagnostyczny, nie musi stanowić urządzenia budowlanego trwale związanego z obiektem budowlanym. Istnieją bowiem gotowe stalowe kanały garażowe w postaci modułów i taki właśnie kanał można określić jako „wyposażenie” obiektu, możliwe do zdemontowania w całości i przeniesienia do innego obiektu.

7 Na uwzględnienie zasługuje natomiast zarzut apelujących dotyczący wysokości kosztów niezbędnych do przywrócenia stanu, w jakim pomieszczenie powinno zostać wydane powodowi, to jest odtworzenia kanału w którym zamontowane były urządzenia diagnostyczne. Koszt ten Sąd Okręgowy ustalił na kwotę 25.973,23 zł, opierając się w tym zakresie na opinii biegłego z 22 stycznia 2014 r.. Trafnie jednak apelujący podnosi, że koszt ten obejmuje również założenie okien w lekkich nietrwałych ściankach działowych, co nie ma żadnego związku z wykonaniem kanału diagnostycznego. Koszt ten nie mógł być zatem uwzględniony w ramach odszkodowania za zabetonowanie kanału, co oznacza, że odszkodowanie winno być obniżone o kwotę 4.039,90 zł netto. Skoro odtworzenie kanału według opinii biegłego (z uwzględnieniem powyżej wymienionego zastrzeżenia) zamyka się kwotą 17.076,55 zł netto, to w takiej wysokości powodowi przysługuje od pozwanych odszkodowanie.

8 Sąd Apelacyjny podkreślił, że Sąd Okręgowy wskazał w uzasadnieniu, że pozwani usunęli instalację elektryczną w sposób nieprofesjonalny, uzasadniający wykonanie nowej instalacji elektrycznej, a ustalenia te oparł przede wszystkim na dowodzie z opinii biegłego, który ocenił sposób działania pozwanych w tym zakresie na podstawie przedstawionych zdjęć. Stanowisko biegłego, że „nieprofesjonalny” demontaż gniazdek zwykle prowadzi do wykonania nowej instalacji, Sąd pierwszej instancji ocenił jako logiczne. Sąd Apelacyjny jest odmiennego zdania, bowiem przyjęciu takiego wniosku sprzeciwia się doświadczenie życiowe oraz zdrowy rozsądek. Każdy użytkownik instalacji elektrycznej, jaka funkcjonuje w jego domu, wielokrotnie wymieniał gniazdka, wyłączniki oraz lampy, nierzadko czyniąc to samodzielnie, nie będąc w tym zakresie profesjonalistą. Nie zdarza się by przy tej okazji wymieniał także instalację elektryczną, a w każdym razie nie częściej niż raz na kilkadziesiąt lat. Wnioski biegłego F. R. naruszają więc zasady logiki i są zbyt daleko idące. Jeśli zaś Sąd Okręgowy pod pojęciem „nieprofesjonalne usunięcie” rozumiał celowe uszkodzenie instalacji (np. poprzez odcięcie kabli), to wbrew stanowisku Sądu, do przyjęcia takiego wniosku brak było wystarczających dowodów w materiale przedstawionym przez strony.

Loading